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物业维修资金多用于屋面防水

发布日期:2014-11-13收藏本页】   【打印此文

  《如何更好地使用物业维修资金》系列报道之四

  “目前,我们小区启用的物业维修资金全部用于屋面防水维修上,”绿地上海城长春科瑞物业管理公司经理赵清说起物业维修颇为感慨,这是一项极其繁琐的工作,不仅需要大量的“走户”,还需要与不同的业主沟通。

  使用物业维修资金是所有业主和物业公司都要面对的问题。

  令他感到欣慰的是,今年,在他们物业管理公司帮助下,小区内有8栋住宅楼启用物维资金,其中6栋的维修工程已经竣工,另外两栋因天气原因将于明年维修。

  顶层漏水成为物业维修高发问题

  绿地上海城是2004年开始入住的商品房小区,如今也到了需要大量维修的阶段。我市的商品房开始于1998年前后,十多年过去了,许多房子已出现屋面漏水、墙面开裂、窗台渗水、防盗门破损等问题,大量的房屋集中进入维修期。赵清告诉记者,顶层漏水是公司接到反映最多的维修问题,问题最突出,最集中,解决起来也最棘手。

  小区业主刘大姐家住顶层,她向物业公司反映楼顶严重漏水,下雨的时候,外面下大雨,屋里下小雨,地上放着盆,有时候一晚上得倒好几盆水。与刘大姐家一样,许多顶层业主遭遇屋面漏水,寻求解决时遇阻。

  从申请到竣工用了3个月

  成功申请8栋住宅楼的物维资金,绿地上海城的物业公司的工作效率和工作方法对我市的物业管理公司有借鉴意义。

  “实际上,这个过程还是挺繁琐的。”赵清告诉记者,从今年3月份受业主委员会委托向市物业维修资金管理中心提出申请开始,到七八月份首批住宅楼屋面防水和窗口沿口防水工程维修竣工,大概用了三个多月的时间。

  在接到业主反映后,受业主委员会委托,物业公司拿出维修方案向物业维修资金管理中心提出申请。中心首先审核是否符合物业维修资金的维修范围,通过后物业公司就开始“走户”,即挨家挨户向业主征求意见,得到维修部分相关业主2/3以上签字同意后,将材料上报中心。中心核实情况后,计算相关业主分摊费用明细,并将公示张贴在各业主家门上。一个星期内如果没有1/3的业主反对,就可以启动物业维修资金。此时物业公司要向中心提报施工合同,施工方资质等相关材料。待竣工后,要由利益相关的业主,如顶楼业主与物业公司、施工企业、业主委员会成员组成的验收小组共同验收,形成签字材料,再由中心拨付尾款。

  虽然程序很复杂,但是每个环节都很必要,材料要件的齐备是为了保护业主的资金安全和合法利益。赵清告诉记者,每次材料齐全时交到市物业维修资金管理中心,很快就能得到批复,其实最繁杂的工作是与业主征求意见的环节,有的业主不配合,有的业主事不关己高高挂起,这给物业维修资金的使用造成困扰。

  业户欠物维资金是最大的启用难点

  要说使用物业维修资金最大的难点,要数业户欠款的问题了,这个问题解决起来难度很大。赵清告诉记者,他不只一次地遇到这样的问题,有的业主根本就不想交物维资金,这些业主给广大业主们作了不好的示范,并造成此项工作的恶性循环。

  新的《长春市物业维修资金管理办法》出台后,这一问题已得到解决,新商品房小区全部实现100%交存。然而,此前的一些商品房小区里还存在部分未交物维资金的业主。

  由于一个业主没有物维资金,就无法起用整个楼栋的物维资金的事情时有发生。物业公司和业委会均无权强制要求业主交费,欠交行为仅靠道德和邻里关系来约束并非长久之计。如何破解这一难题?赵清私下里与同行们也讨论过,需要有一种机制来约束,譬如将物维资金的交存与产权管理相挂钩等建议,将物维资金的交纳和续交通过机制来约束。

  使用物维资金是业主自己的事

  今年给8栋住宅楼使用物维资金进行屋面防水维修,让绿地上海城的众多业主脸上露出了笑容,但是仍有一些业主有想法,“为啥给他们启动物业维修资金维修,不给我们申请呢?”赵清告诉记者,业主的这种想法本身就是错误的。

  许多业主对物业维修资金的认识不足,实际上,这是业主自己的钱,使用物维资金是业主自己的事,要想用得业主自己积极申请。业主委员会是申请物维资金的申请人,物业公司只是受业主委员会的委托来实施这项工作。实际上,这是物业公司份外的“活儿”,但为更好地维护小区公共设施和物业服务质量,提升业主满意度,物业公司责无旁贷。

  “我市的物业维修资金使用率达到6.3%,这在全国同等级城市间也是排名靠前的。”长春市物业维修资金管理中心资金使用部部长张頔介绍,这些资金约七成都应用在楼面防水的维修上。

  物业维修资金是房子的“养老金”,正确使用物维资金对提高住房质量,延长住房寿命,实现住房保值增值意义重大,与每个业主利益息息相关。相信,随着业主参与意识的增强,物业维修资金的使用率将进一步提高,发挥的效益也越来越大。长春也会出现当有业主恶意欠费导致不能使用物维资金维修房屋时,其他利益相关业主集体向欠交业主主张权利的案例。

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