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公积金系列之(二):房贷那些事儿

发布日期:2014-11-17收藏本页】   【打印此文

  买房首套房公积金贷款商业贷款公积金

  上一课老班开了个头,讲了公积金都有哪些用途。和大部分同学关系最大的无非就是买房和租房,所以接下来的两课里,老班将分别讲讲关于使用公积金买房和租房的那些事儿。

  (PS. 话说上一课发粗来之后看到好多同学留言说自己没有公积金,老班表示很桑心…这事儿老班也木有辙…)

  9月30号出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(也就是大家口中的“房贷新政”)想必很多同学已经知道了,新政到底有什么变化?我们来逐一分析。

  一、首套房or二套房,怎么认定?

  新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房,也就是说如果你买过一套房但贷款已还清,再买房的时候,贷款利率神马的政策等同首套房执行,下限为基准利率0.7倍。

  既然按照首套房认定有这个好处,那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括:

  1. 贷款买过一套房,但商贷已还完,再次贷款买房,按首套房算。

  2. 首套房未贷款,而是全款付清,再次购房使用贷款,按首套房算。

  3. 夫妻二人,一方婚前有房无贷,另一方婚前有贷无房(纳尼?为啥有贷还能无房?卖了呗~),婚后贷款买房,按首套房算。

  4. 个人名下曾有两套商贷购房,均已还清贷款并出售,再次贷款买房,按首套房算(需提供两套房的出售证明).

  5. 还有就是个人名下有房,但当地房屋登记系统查不到,再次买房也可按首套房算。至于为什么会查不到…有可能是当地不具备房屋登记系统查询条件,也可能是其他什么神奇的原因…。

  什么情况下算二套房?

  1. 贷款买过一套,商贷尚未还清,再次贷款买房算二套房。

  2. 个人名下已有两套贷款购房,一套已还清,一套未还清,再次贷款买房,算二套房。

  3. 夫妻二人,一方婚前商贷购房,另一方婚前公积金贷款购房,婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清,再次购房,算二套房。

  二、按首套房算,利率能有多优惠?

  虽然算成首套房能享受贷款利率优惠,不过现实中还没有银行真能给到7折的力度,纵览各家银行目前的首套房利率情况,9折就算灰常不错的了,而且往往附加其他限制,具体见下表:

  三、使用公积金贷款买房有什么限制条件?

  上一课老班说过,公积金贷款买房固然比商贷划算许多,但也不是无限制的,目前几大主要城市公积金贷款最高限额如下:

  


  四、几个喜闻乐见的好消息

  1. 关于使用公积金贷款买房有个好消息:新政规定,连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,即可申请住房公积金个人住房贷款(以前规定12个月).

  2. 新政策要求,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。这意味着:第一,在异地缴纳公积金的同学在老家买房也可以申请公积金贷款啦。(注:需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请);第二,曾在异地缴纳公积金的同学,根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。酱紫就很容易满足第一条中说的6个月要求了呢。

  3. 根据新政策,取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四,最高可达千分之八。以100万的公积金贷款为例,取消4项收费最高可省8000元。

  五、公积金贷款小tips

  1. 合理拉长贷款年限

  前面说了,公积金贷款有上限,所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道,商贷利率高于公积金贷款利率,所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路,那么就应当拉长公积金贷款期限,缩短商贷利率。这样,在每期还款额差不多的情况下,就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如同样是100W商贷+100W公积金贷款,15年商贷+30年公积金贷款肯定比15年公积金贷款+30年商贷划算。

  2. 小两口申请公积金贷款有诀窍

  由于目前公积金贷款政策中,公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。So,如夫妻二人年龄差距较大,则让年轻一方做主贷人,可拉长公积金贷款期限。

  3. 买房前提前停止租房提取公积金

  正在租房并且暂时没有买房打算的同学,可先使用公积金来cover房租,未来准备买房了,算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟,公积金贷款额度有上限,账户里留太多钱也未必都用得上。这样租+贷的形式能更充分利用公积金。

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